Emigrar a Holanda: cómo alquilar departamento en Amsterdam

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Empezar de cero en otro país nunca es fácil. Uno de los mayores desafíos que se nos presentan es encontrar un nuevo hogar. En nuestro caso alquilar departamento en Amsterdam nos llevó casi todo nuestro primer mes en Holanda, y eso que contamos con la ayuda de un agente inmobiliario.

No es que quiera asustarlos ni darles la idea de que alquilar departamento en Amsterdam sea imposible. Hay cientos de experiencias distintas en este proceso, y a algunos les lleva más tiempo que a otros conseguir donde vivir.

Mi objetivo con este post es contarles cómo funciona el mercado inmobiliario en Amsterdam, todo lo que necesitan saber para comenzar la búsqueda de departamento y consejos que fuimos recopilando durante nuestra propia experiencia.

Lo primero que deben saber es que las viviendas en los Países Bajos están divididas en dos sectores:

• Social: entre el 60% y el 70% del total de viviendas pertenece a este sector. Se trata de casas o departamentos que se alquilan a asociaciones de viviendas. Estas propiedades están destinadas a las familias o personas de menores ingresos (que ganen menos de 39.055 € al año) y el alquiler que pagan no puede superar los 737 € (estos valores se actualizan todos los años). Lamentablemente acceder a una vivienda en este sector no es sencillo ya que hay que cumplir con varios requisitos y registrarse en una lista de espera. En el caso de Amsterdam los tiempos de espera oscilan entre los 3 y 10 años. Por lo que alquilar una vivienda social no será una opción para los recién llegados.
• Libre (sector privado): el resto de las propiedades pertenecen al sector libre o privado en el cual no hay un límite para fijar el precio del alquiler y estos son considerablemente más altos que en el sector social. Todos los que deseen mudarse a la ciudad deberán enfrentarse a un mercado inmobiliario competitivo y con alquileres elevados. Hay que tener en cuenta que la ciudad no es muy grande, una gran parte de los edificios solo tienen 4 o 5 departamentos y a este sector es al que todos los expats recurrimos para alquilar.

Cuando les conté sobre el costo de vida en Amsterdam mencioné que alquilar un departamento de 2 ambientes en la ciudad puede costar mínimo 1300 €. Por esa razón muchos optan por vivir en los barrios más las afueras de Amsterdam, o en otras ciudades. En esos lugares van a conseguir más metros cuadrados por un precio más razonable. Mientras que para los que quieren vivir en pleno centro de Amsterdam una opción para no dejar todo el sueldo en el alquiler es compartir departamento o alquilar una habitación.

Alquilar departamento en Amsterdam: ¿en qué zona vivir?

En mi opinión no hay zona o barrio feo para vivir. Con feo me refiero más al tema inseguridad, que sé que en Argentina es algo en lo que nos fijamos mucho. Lo que sí cada distrito de Amsterdam ofrece cosas distintas. Dependiendo de qué tipo de vida les gustaría llevar será el que mejor les conviene para vivir.

A continuación les hago un breve resumen de los 7 distritos en los que se divide Amsterdam:

• Centrum: abarca todo el centro histórico y el anillo de canales. Es el distrito más pintoresco, el que tiene los canales más lindos y muchas opciones de recreación. Como contrapartida es el distrito más turístico y concurrido a casi toda hora. En esta zona se encuentran algunos de los alquileres más caros de la ciudad, aunque también es posible alquilar por unos 1300 – 1500 € al mes.
• West: este era uno de los distritos en los que queríamos vivir y por suerte lo conseguimos. Nos gusta porque es mucho más residencial y tranquilo pero si queremos ir al centro estamos a tan solo 15 minutos en bicicleta. Hay algunos barrios que son un poco más caros para alquilar como Oud-West y las calles alrededor de Westerpark, mientras que barrios como De Baarsjes y Bos en Lommer son un poco más baratos.
• Oost: en este distrito también buscamos para alquilar departamento en Amsterdam. Lo encuentro bastante parecido a West en cuanto a lo que ofrece: residencial pero no lejos del centro. También tiene una zona de islas (Ijburg) donde se están desarrollando complejos de edificios más modernos.
• Zuid: es un distrito de contrastes. Por un lado tenemos el barrio de Oud-Zuid, uno de los más caros para vivir. Incluye toda la zona que se encuentra alrededor de Vondelpark y Museumplein. Después tenemos De Pijp, el barrio de moda en Amsterdam, en el cual muchos jóvenes quieren vivir, lleno de bares y restaurantes. La competencia para alquilar un departamento en este barrio es bastante alta. Y por último los barrios que están alrededor de la autopista A10 (como Stadionbuurt, Apollobuurt) son más tranquilos y de precios más bajos.
• Noord: se encuentra al otro lado del río IJ y se conecta con el resto de Amsterdam por autobús, metro (linea 52) y con los ferrys gratuitos que salen las 24 hs desde la Estación Central. Este distrito ya es mucho más residencial de los que mencione anteriormente. Aquí encontrarán muchos más edificios modernos y si lo que quieren es una casa o departamento de muchos metros cuadrados sin pagar fortunas, definitivamente es una zona que deberían considerar.
• Zuidoost y Nieuw-West: los últimos dos distritos que voy a mencionar muchas veces pasan por alto para aquellos que buscan departamento en Amsterdam. Quizás por parecen más alejados del centro pero están bien conectados por el metro y el autobús. Ambos distritos son de lo más moderno de la ciudad, con grandes complejos de edificios tanto para departamentos como de oficinas. Aunque son mayormente residenciales y no tienen muchas atracciones, cuentan con algunos centro comerciales y principalmente grandes espacios verdes para disfrutar con la familia y amigos.

Tipos de departamentos

Cuando inicien su búsqueda de departamento en Amsterdam, van a ver que en una de las clasificaciones que se le da a los departamentos es: Furnished (amoblado), Unfurnished (sin amoblar o semi-amoblado) y Shell. Las dos primeras son bastante obvias y las encontramos en todas las ciudades pero la tercera es bastante más particular y curiosa.

• Furnished (Gemeubileerd): estos departamentos cuentan con todos los muebles y electrodomésticos listos para mudarse. Son una buena opción para aquellos que se mudan y no quieren hacer un gran gasto amoblando una casa. Hay una gran oferta de departamentos amoblados en Amsterdam y su precio no es muy distinto a uno sin amoblar. Para nosotros que nos mudamos con nuestro gato no era una opción dado el temor a que dañe los muebles y, de todas formas no suelen admitir mascotas.
• Unfurnished (Gestoffeerd): si bien estos departamentos no incluyen muebles sí suelen tener incluidos todos los electrodomésticos en la cocina, tales como heladera, horno, microondas, lavavajillas y cocina propiamente dicha. También suelen incluir las cortinas y las lámparas de techo.
• Shell (Kaal): aunque no son las propiedades más comunes de ver es probable que se los encuentren y se van a preguntar si se trata de un chiste. Básicamente se trata de departamentos o casas que no tienen piso y algunos tampoco tienen electrodomésticos. La persona que lo alquile será la encargada de realizar el gasto para colocarle un piso y todo lo que falte para mudarse. Por lo general, estas viviendas son alquiladas por personas que planean vivir allí por muchos años (y al parecer les gusta elegir su piso).

Sitios web para alquilar departamento en Amsterdam

Algunos de los sitios webs más populares para buscar departamento en Amsterdam son:

• Pararius
• Funda
• Direct Wonen
• Perfect Housing

En nuestro caso usamos Pararius, ya que tiene una amplia oferta de viviendas y su sitio web está en varios idiomas incluyendo el español.

Si lo que desean es alquilar una habitación, entonces les recomiendo usar Kamernet, que es bastante popular para este tipo de búsqueda. Otra opción es usar Marktplaats.nl o grupos de Facebook como Amsterdam Apartments 4 rent y Woningen te huur in Amsterdam.

Es importante que tengan cuidado cuando realizan búsquedas en este tipo de grupos ya que hay muchos fraudes. Hay personas mal intencionadas que se aprovechan de la desesperación de la gente por conseguir un departamento y suelen pedir depósitos o adelantados antes de mostrar la propiedad. Luego resulta que dicho anuncio es falso y se quedan con el dinero de la gente. Nunca paguen nada por adelantado sin antes haber visto el interior de la propiedad.

Por último, también existe la posibilidad de contratar un agente inmobiliario para que los asista con la búsqueda de departamento. Ellos se suelen encargar de buscar propiedades, coordinar la visita, acompañarlos a la misma, realizar la oferta y arreglar la firma del contrato. La comisión que cobran por sus servicios suele ser de un mes de alquiler.

Requisitos para alquilar departamento en Amsterdam

En general los requisitos más comunes son:

• Prueba de identidad: ya sea tarjeta de residencia o pasaporte de la Unión Europea. Esto principalmente para demostrar que están de manera legal en el país.
• Contrato de trabajo: una de las principales garantías para alquilar es tener un contrato de trabajo. Probablemente te pidan algún certificado de tu empleador o copia del contrato. En el caso de que no tengas trabajo deberías preguntar si es posible hacerlo demostrando que tenés ahorros o fondos suficientes para cubrir varios meses de alquiler. No sería extraño que en ese caso te pidan algún mes más de deposito de lo que suelen pedir normalmente.
• Depósito de seguridad: este es un requisito que siempre se menciona en las publicaciones. Suele ser de uno o dos meses de alquiler. Este depósito se devuelve cuando dejen la vivienda, y se descuentan gastos por reparaciones o limpieza (es normal que el dueño quiera descontar el precio de un servicio de limpieza profesional).
• Ingresos familiares: este requisito no siempre se menciona en la publicación pero en varios departamentos que vimos nos indicaron que uno de los requisitos era que el ingreso familiar fuera de 3 veces el monto del alquiler. Es decir que si una propiedad se alquila por 1500 € el ingreso familiar bruto debería ser de 4500 €.

Tipos de contrato

Los contratos de alquiler en los Países Bajos están regulados por ley y otorgan bastante protección a los inquilinos. Por lo general en las publicaciones se menciona si el contrato es temporal, indefinido o por un tiempo determinado. Legalmente existen 3 tipos de contratos que se pueden celebrar y que seguramente se los mencionarán cuando hagan una visita.

Esto nosotros lo supimos mientras hacíamos nuestra propia búsqueda y por eso les quiero contar de qué se trata para que estén más informados que nosotros:

• Contrato tipo A: este contrato es por tiempo indefinido y otorga protección total al inquilino. En la práctica se suele firmar un contrato por un año y luego de ese periodo fijo, el alquiler es por tiempo indeterminado. En el caso de que el inquilino quiera rescindir el contrato debe avisar con un mes de anticipación. Si lo hace durante el primer año a veces se suele agregar una cláusula de que lo mismo debe pagar los 12 meses de alquiler. En el caso del dueño si quiere finalizar el contrato no es tan fácil, ya que tiene que demostrar un motivo suficiente para ello, el motivo más común es volver a vivir a la propiedad, pero también pueden ser la falta de pago del alquiler, ruidos molestos, o destrucción de la propiedad.
• Contrato tipo B: es un contrato de alquiler que se celebra por un período determinado de máximo 2 años, aunque puede ser menos. Si el inquilino quiere dejar el departamento antes de cumplirse el periodo acordado puede hacerlo avisando con un mes de anticipación. En este caso el dueño no podrá rescindir el contrato antes completar el período. La renovación bajo esta modalidad no es posible, si firman un nuevo contrato tiene que se por tiempo indeterminado (modelo A).
• Contrato tipo C: se lo suele llamar «contrato por tiempo definido con una cláusula diplomática». Se usa cuando el dueño de una propiedad no va a vivir por un tiempo en ella y decida ponerla en alquiler durante ese periodo. El contrato durará según los deseos del propietario aunque por lo general suele ser de un año y luego se evalúa si lo renueva. El inquilino puede rescindir el contrato con un mes de notificación (por lo general después del primer periodo fijo) mientras que el dueño debe notificar con mínimo 3 meses de anticipación y máximo 6 su intención de dar por finalizado el contrato.

Cómo ofertar

Estas es una de las particularidades que más nos sorprendieron cuando averiguamos sobre cómo alquilar departamento en Amsterdam. Así como en algunos países cuando compras una casa haces una oferta, en Países Bajos también lo haces cuando alquilas (aunque no es tan complejo).

Pero primero quiero hablarles de cómo empezar la búsqueda. Para empezar van a ver propiedades en alguno de los sitios webs que les mencione más arriba. En las publicaciones van a tener el número de teléfono o un formulario de contacto para arreglar una visita.

Es importante que lleguen a horario el día de la visita ya que, a diferencia de Argentina, aquí si son puntuales y pueden ver la tardanza (aunque sean 5 minutos) como una falta de respeto. Durante la visita puede que ustedes sean los únicos en el departamento o puede que lo vean junto a otros potenciales inquilinos. Si llega a ir mucha gente esto les puede dar un indicio de que tan codiciado es ese departamento.

Durante la visita saquensé todas las dudas que tengan con el agente (al final les voy a dejar un listado de preguntas que puede hacer) pero principalmente pregunten cómo deben proceder para ofertar.

La oferta consiste en un email que se le envía al dueño/a de la propiedad en el cual manifiestan su voluntad de alquilarla, van a contar quienes son, con quién van a vivir, de qué trabajan, por qué les gustó el departamento, entre otras cosas (incluso llegamos a adjuntar fotos nuestras).

Al agente deberían preguntarle si ya están recibiendo ofertas y hasta cuándo las van a recibir, a quién deberían dirigir el email y la dirección de correo electrónico. También pregunten si necesitan adjuntar algún tipo de documentación.

Una vez que el dueño recibe las ofertas, elegirá entre todos los candidatos a quien le quiere alquilar su propiedad. Es aconsejable que no realicen más de una oferta al mismo tiempo en distintos departamentos, dado que este acuerdo de palabra (en el que ustedes ofertan y el dueño los acepta como inquilinos) tiene valor legal y no podrán luego retractarse sin tener consecuencias negativas para ustedes (principalmente económicas). No sabemos que tanto en la práctica esto se da con normalidad pero fue algo que a nosotros nos advirtieron cuando empezamos a buscar departamento en Amsterdam.

Firmando el contrato

Una vez que los han aceptado 🎉 la agencia empezará a preparar el contrato. Se los van a enviar para que lo revisen y generalmente está en neerlandés. No nos quedó otra que usar el traductor para saber lo que estábamos firmando, pero si tienen algún conocido que hable el idioma puede ser de gran ayuda, sobre todo si tienen dudas. También pueden consultarle a la agencia si no tienen una versión en inglés o que los ayuden si no entienden algo.

En nuestro caso el mismo día de la firma realizamos la transferencia para pagar los dos meses de depósito y el primer mes de alquiler. La firma la hicimos en el mismo departamento. Previamente la chica de la agencia tomó fotos de todo el inmueble para dejar constancia de el estado en el que nos hacían entrega de la llave. Aprovechen ese momento para ustedes también revisarlo y hacerle notar todo lo que consideren necesario. Por ejemplo nosotros vimos que un cajón del frezzer estaba roto y una cortina manchada y se dejó constancia de ello con las fotografías que luego nos enviaron en un informe por email.

Por último restaría que ustedes hagan dos cosas:

• Tomar fotos de los medidores de luz, gas y agua para dejar registro desde qué fecha ustedes deberían pagar por los servicios. Esas mediciones seguramente se las pregunten cuando pidan los servicios a su nombre.
• Registrarse en el gemeente (ayuntamiento) dentro de los 5 días hábiles desde la fecha en la que empieza el contrato. Esto lo deben hacer todos, sin excepción. A los pocos días de hacer ese trámite les va a llegar una carta confirmando que el registro ha sido realizado con éxito. No pierdan esa carta ya que la pueden llegar a necesitar en el futuro.

Preguntas que podrían hacer durante la visita

• ¿Cuánto dura el contrato?
• ¿Cuánto se pide de depósito? ¿Un mes o dos?
• ¿El edificio tiene costos de servicio? En algunos departamentos se suele pagar estos costos cuyo valor varía entre los 50 a los 150 € dependiendo lo que incluyan.
• ¿El precio del alquiler incluye los gastos en servicios? (luz, agua, gas, internet)
• ¿Las ventanas tienen doble vidrio? Esto es importante tanto para mantener la casa calefaccionada en invierno, y aislado del ruido de la calle. Los edificios del centro de Amsterdam son considerados monumentos y muchos de ellos no pueden ser modificados – incluyendo agregarle el doble vidrio.
• ¿Cómo se va a actualizar el monto del alquiler año a año? Por lo general se suele actualizar el 1 de julio de cada año en base al índice de inflación, independientemente de cuando se cumpla tu año de contrato. No obstante, siempre pregunten por adelantado y que quede registrado en el contrato.
• ¿Hasta que fecha reciben ofertas?
• ¿Cómo debo mandar la oferta?
• ¿Qué pasaría si quieren rescindir el contrato antes de que finalice el plazo estipulado?